Crowdinvesting Steuern: Was Sie beim Crowdinvesting beachten sollten

30. Oktober 2018

Nachrangdarlehen

Wer in Immobilien investieren möchte, muss dafür nicht für viel Geld eine Immobilie kaufen und einen Kredit beantragen. Eine Alternative zum Erwerb einer kompletten Immobilie ist das Crowdinvesting, bei dem mehrere private Anleger Geld einzahlen, um einer Immobiliengesellschaft einen besseren finanziellen Spielraum zu bieten. Das Crowdinvesting ist nicht mit einem Immobilienfonds zu verwechseln. Die privaten Anleger erhalten eine Rendite, die nicht vom Erfolg einer Fondsgesellschaft abhängig ist. Auf die erzielten Gewinne fallen Crowdinvesting Steuern an. Diese Gewinne unterliegen der Abgeltungssteuer, die gegenwärtig bei 25 Prozent liegt. Zu den Crowdfunding-Steuern kommen Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer hinzu.

  • Crowdinvesting ist eine Möglichkeit, in Immobilien zu investieren.
  • Gewinne aus Crowdinvesting unterliegen der Abgeltungssteuer.
  • Zusätzlich zur Abgeltungssteuer müssen Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer gezahlt werden.
  • Gewinne müssen in der Steuererklärung angegeben werden.

Inhaltsverzeichnis

    • Themenübersicht:
  • Was ist Crowdinvesting?
  • Mögliche Gewinne beim Crowdinvesting
  • Crowdfunding Steuern für private Anleger
  • Warum Sie die Gewinne aus Crowdinvesting in der Steuererklärung angeben sollten
  • Was Selbstständige und Unternehmen bei Crowdfunding Steuern beachten sollten
  • Renditen beim Crowdinvesting für Immobilien bei Exporo
  • Die Auszahlung der Zinsen und die Steuern
  • Szenarien, bei denen keine Crowdfunding Steuern anfallen
  • So funktioniert das Crowdfunding bei Exporo
  • Fazit: Private Anleger müssen Crowdinvesting Steuern zahlen

Themenübersicht:

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Was ist Crowdinvesting?

Crowdinvesting wird immer beliebter. Es handelt sich dabei um eine Finanzierungsform, bei der sich viele Privatanleger oder Unternehmen zusammenschließen, um einem Startup-Gründer oder einem Unternehmen Kapital zu gewähren. Das durch Crowdinvesting gesammelte Kapital ist nachrangiges Kapital. Es steht im Rang zwischen dem Darlehen der Bank und dem Eigenkapital des Gründers oder Unternehmens. Crowdinvesting oder Crowdfunding ist eine Möglichkeit, schnell eine größere Menge an Kapital zu sammeln und ein Projekt schneller durchzuführen.

Für die Banken gelten immer strengere Regulierungen. Sie nehmen ein Rating vor, um die Bonität des Kreditnehmers einzuschätzen und sich gegen einen möglichen Zahlungsausfall abzusichern. Nicht immer gewähren sie einen Kredit mit einer hohen Summe, um ein ganzes Projekt zu finanzieren. Eigenkapital kann für die Finanzierung verwendet werden, doch sollte immer genügend Eigenkapital als Sicherheit und für unvorhergesehene Ausgaben übrigbleiben. Die Lücke zwischen dem Darlehen der Bank und dem Eigenkapital kann mit Crowdfunding geschlossen werden.

Durch Crowdinvesting wird ein partiarisches Nachrangdarlehen gewährt. Das bedeutet, dass die Darlehensgeber eine Rendite erhalten oder am Gewinn des Unternehmens beteiligt werden können, aber kein Mitspracherecht und somit keinen Einfluss auf den Erfolg eines Unternehmens haben. Kommt es zu einer Insolvenz des Gründers oder Unternehmens, das Crowdfunding zur Finanzierung nutzt, muss zuerst das Darlehen der Bank zurückgezahlt werden, bevor das nachrangige Darlehen bedient wird und das Unternehmen über seine Gewinne verfügen kann. Bei der Sicherheit sind die Anleger, die sich am Crowdinvesting beteiligen, schlechter gestellt als die finanzierende Bank. Aus diesem Grund werden für Crowdinvesting attraktive Zinsen gewährt.

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Mögliche Gewinne beim Crowdinvesting

Das Crowdinvesting ist eine interessante Möglichkeit für private Investoren, sich an größeren Projekten zu beteiligen und dafür gute Renditen zu erhalten. Das Crowdinvesting kann für Startups und für Immobilien genutzt werden. Es wird auf verschiedenen Plattformen im Internet angeboten. Exporo ist eine Crowdinvesting-Plattform für Immobilien, die private Anleger mit Immobiliengesellschaften zusammenführt. Private Anleger können sich mit geringen Einzahlungen an großen Immobilienprojekten beteiligen, die sonst nur für zahlungskräftige professionelle Investoren zugänglich sind. Bereits mit Beträgen ab 500 Euro ist eine Beteiligung an einem Crowdinvestment bei Exporo möglich. Projekte mit einem Finanzierungsziel von mehreren Millionen Euro können auf diese Weise finanziert werden.

Bei Exporo werden die jährlichen Zinsen für das Investment festgelegt. Sie bleiben während der gesamten Laufzeit eines Projekts unverändert, unabhängig davon, wie sich die marktübliche Zinssituation und die Trends am Immobilienmarkt verändern. Der private Investor schließt mit seiner Einzahlung einen Vertrag mit der Immobiliengesellschaft ab. Die Immobiliengesellschaft verpflichtet sich zur Rückzahlung des eingezahlten Kapitals zuzüglich Zinsen an die privaten Anleger. Die Zinsen bei Exporo liegen gegenwärtig bei ca. 6 Prozent.

Abhängig von der Art des Crowdfundings können Gewinne auch in Form von

  • Unternehmensbeteiligungen,
  • Gewinnbeteiligungen,
  • Beteiligungen an Mieteinnahmen und Verkaufserlösen

gewährt werden. Alle diese Gewinne aus Crowdfunding unterliegen den Crowdfunding Steuern. Welche Steuern zu zahlen sind, hängt davon ab, ob das Crowdfunding durch private Anleger oder durch Unternehmen gewährt wurde.

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Crowdfunding Steuern für private Anleger

Wie die Steuern für Gewinne aus Crowdfunding behandelt werden, hängt von der Art der Beteiligung ab. Crowdinvestings auf Immobilien werden als Nachrangdarlehen gewährt, während Crowdinvestings für Startups als Nachrangdarlehen und als Startup-Beteiligungen möglich sind.

Bei Startup-Beteiligungen sind die Unternehmen zur Abführung der Steuern an das Finanzamt verpflichtet. Wer sich an einem Startup beteiligt, sollte einen Freistellungsauftrag an das Startup stellen, wenn noch weitere Geldanlagen vorhanden sind, auf deren Gewinn Steuern zu zahlen sind.

Bei einem Crowdinvesting als nachrangiges Darlehen müssen Sie als privater Anleger selbst die Steuer auf den Gewinn abführen. Diese Gewinne müssen in der Steuererklärung in der Anlage KAP als Einkünfte aus Kapitalvermögen angegeben werden. Diese Einkünfte unterliegen nicht dem privaten Steuersatz des Anlegers. Die Gewinne aus einem Crowdinvesting als nachrangiges Darlehen unterliegen der Abgeltungssteuer, die 25 Prozent beträgt. Zusätzlich ist der Solidaritätszuschlag auf die Abgeltungssteuer zu zahlen, der gegenwärtig bei 5,5 Prozent liegt. Die steuerliche Gesamtbelastung aus Abgeltungssteuer und Solidaritätszuschlag liegt also bei 26,375 Prozent. Gehören Sie als privater Anleger der Kirche an, müssen Sie außerdem Kirchensteuer zahlen, die auf die Abgeltungssteuer erhoben wird und je nach Bundesland 8 oder 9 Prozent beträgt. Mit der Kirchensteuer liegt die gesamte steuerliche Belastung für private Anleger bei maximal 27,9951 Prozent.

Warum Sie die Gewinne aus Crowdinvesting in der Steuererklärung angeben sollten

Erzielen Sie als privater Investor Gewinne aus Crowdinvesting, nimmt in der Regel die Bank den Steuerabzug darauf vor. Sie müssen die Gewinne in diesem Fall nicht in der Anlage KAP der Steuererklärung angeben. Auch für die Crowdinvesting Steuern gelten Steuerfreibeträge. Führt Ihre Bank die Steuern auf den Gewinn aus Crowdfunding ab, sollten Sie einen Freistellungsauftrag an die Bank stellen. In welcher Höhe Sie den Freistellungsauftrag erteilen, hängt von Ihrem Freibetrag und davon ab, ob Sie noch bei einem anderen Geldinstitut einen Freistellungsauftrag erteilt haben. Dieser Freibetrag liegt bei einzeln veranlagten Personen bei 750 Euro und bei Ehepaaren, die gemeinsam veranlagt werden, bei 1.500 Euro.

Geben Sie die Gewinne aus Crowdfunding in der Steuererklärung an, können Sie den Sparerpauschbetrag ausschöpfen. Er setzt sich aus dem Freibetrag und Werbungskosten zusammen, die bei Einzelveranlagung 51 Euro und bei Zusammenveranlagung bei 102 Euro liegen. Somit ergibt sich ein Sparerpauschbetrag von 801 Euro bei Einzelveranlagung und von 1.602 Euro bei gemeinsam veranlagten Ehepaaren.

Die Gewinne aus Crowdfunding sollten Sie in der Steuererklärung angeben,

  • wenn kein Steuerabzug durch die Bank erfolgt,
  • wenn Sie Kirchensteuer zahlen,
  • wenn Sie eine Überprüfung des Steuereinbehalts wünschen
  • oder wenn Sie einen Antrag auf Günstigerstellung gestellt haben.

Ausnahmeregelungen können dazu führen, dass eine Abgeltungswirkung nicht in Betracht kommt. Sie sollten in diesem Fall die Gewinne aus Crowdfunding in der Steuererklärung angeben. Die Abgeltungssteuer zahlen Sie nur für den Betrag, der den Sparerpauschbetrag übersteigt.

Einfach und transparent in Immobilien investieren mit Exporo

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Was Selbstständige und Unternehmen bei Crowdfunding Steuern beachten sollten

Für Selbstständige und Unternehmen, die sich über Crowdfunding an Startups oder Immobilien beteiligen, gelten andere steuerliche Regelungen als für private Anleger. Als Unternehmer sind Sie umsatzsteuerpflichtig. Beteiligen Sie sich mit Ihrem Betriebsvermögen am Crowdfunding, erzielen Sie einen Vorteil in Form von Gewinnen, die Ihnen das unterstützte Unternehmen oder der Startup-Gründer zahlt. Die Gewinne, die Sie als Selbstständiger oder Unternehmer erzielen, müssen Sie versteuern. Sie müssen jedoch keine Abgeltungssteuer zahlen und die Gewinne auch nicht in der Anlage KAP in der Steuererklärung angeben. Wenden Sie sich an das zuständige Finanzamt oder Ihren Steuerberater, um zu erfahren, wie diese Gewinne versteuert werden.

Als Selbstständiger oder Unternehmer können Sie sich auch am Crowdfunding beteiligen, indem Sie eine stille Beteiligung vornehmen. Über verschiedene Crowdfunding-Plattformen im Internet finden Sie solche Crowdfundings. Als stiller Beteiligter haben Sie keinen Einfluss auf den Erfolg eines Startups oder Immobilienprojekts. Sie werden an den Gewinnen, aber ebenso an den Verlusten beteiligt. Die Einnahmen aus stillen Beteiligungen sind gewerbliche Einkünfte. Sie werden mit dem persönlichen Einkommensteuersatz des Anlegers besteuert. Das trifft zu, wenn Sie als natürliche Person selbstständig tätig sind und eine stille Beteiligung leisten. Neben dem persönlichen Einkommensteuersatz ist der Solidaritätszuschlag zu zahlen. Juristische Personen, die eine stille Beteiligung leisten, müssen auf die damit erzielten Gewinne Körperschaftsteuer zahlen.

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Renditen beim Crowdinvesting für Immobilien bei Exporo

Exporo ist eine Plattform, die das Crowdinvesting für Immobilien anbietet. Auf der Plattform werden zahlreiche Immobilienprojekte innerhalb Deutschlands vorgestellt. Es handelt sich dabei um Neubauprojekte sowie um Bestandsimmobilien, die saniert oder umgebaut werden. Die Crowdinvesting Steuern gelten für Neubauten und für Bestandsimmobilien auf gleiche Weise. Neben Wohnhäusern mit Miet- oder Eigentumswohnungen werden Seniorenwohnanlagen, Kindertagesstätten und Gewerbeimmobilien für das Crowdfunding angeboten. Zu jedem Projekt erhalten Sie einen Überblick über folgende Punkte:

  • Finanzierungsziel – beträgt mehrere Millionen Euro
  • Bereits durch Crowdfunding gesammeltes Kapital
  • Laufzeit des Projekts
  • Jährliche Rendite

Die Rendite wird für jedes Projekt vom jeweiligen Projektträger festgelegt. Sie ist abhängig von der marktüblichen Zinssituation, vom einzelnen Projekt und von der Kapitalstruktur. Die Rendite fällt in der Regel höher aus, je höher das vorrangige Darlehen ist, das als Fremdkapital von der Bank gewährt wird. Die Zinsen fallen also umso niedriger aus, je geringer der Anteil an nachrangigem Darlehen durch Crowdfunding ist. Die jährliche Rendite ändert sich während der Laufzeit eines Projektes nicht. Auf diese Rendite müssen Sie Crowdfunding Steuern zahlen, ähnlich wie auf die Zinsen beim Sparbuch, Festgeld oder Tagesgeld.

Während die Zinsen bei Exporo gegenwärtig bei 5,5 oder 6 Prozent liegen, können sie bei späteren Projekten höher oder niedriger ausfallen. Die Nachfrage nach Immobilien spielt dabei eine Rolle.

Die Auszahlung der Zinsen und die Steuern

Wie die Auszahlung der Zinsen beim Crowdinvesting bei Exporo erfolgt, hängt davon ab, ob es sich um ein Neubauprojekt oder um eine Bestandsimmobilie handelt. Bei Neubauprojekten werden die Zinsen endfällig. Während der Laufzeit des Projekts werden keine Zinsen ausgezahlt. Die Zinsen werden am Ende der Laufzeit zum vereinbarten Zeitpunkt zusammen mit dem eingezahlten Kapital ausgezahlt. Versteuern müssen Sie nur die Zinsen, die den Sparerpauschbetrag übersteigen.

Bei Bestandsimmobilien können die Zinsen jährlich oder quartalsweise gezahlt werden, während das eingezahlte Kapital am Ende der Laufzeit zurückgezahlt wird. Werden die Zinsen ausgezahlt, müssen sie in der Steuererklärung angegeben werden. Übersteigen die Zinsen den Sparerpauschbetrag, müssen Sie auf die Zinserträge, die über dem Sparerpauschbetrag liegen, Steuern zahlen.

Aus verschiedenen Gründen ist es möglich, dass ein Projekt nicht während der angegebenen Laufzeit fertiggestellt werden kann. Das hat keinen Einfluss auf die Zinsen, die Rückzahlung des eingezahlten Kapitals und die Steuern. Die Immobiliengesellschaft muss zum vereinbarten Zeitpunkt das eingezahlte Kapital und die Zinsen an die privaten Anleger zurückzahlen.

Die Immobiliengesellschaft hat die Möglichkeit, das durch Crowdinvestment gesammelte Kapital bereits vor dem vereinbarten Zeitpunkt an die privaten Anleger zurückzuzahlen. Sie muss dann auch die festgelegten Zinsen vorzeitig auszahlen. Für die privaten Anleger bedeutet das eine bessere Kapitalrendite als die ursprünglich festgelegten Zinsen. Das ist aber mit höheren Crowdinvesting Steuern verbunden.

Letztendlich entscheiden Sie als privater Anleger, ob die Steuern, die Sie für das Crowdfunding zahlen müssen, in einem vernünftigen Verhältnis zu den erzielten Zinsen stehen.

Neben der Risikoklasse wird auch die Rendite bei Exporo angezeigt

Neben der Risikoklasse wird auch die Rendite bei Exporo angezeigt

Szenarien, bei denen keine Crowdfunding Steuern anfallen

Beim Crowdfunding in Immobilien können verschiedene Szenarien eintreten, bei denen Sie keine Steuern zahlen müssen. Das ist dann der Fall, wenn Sie Verluste erleiden. Exporo weist auf mögliche Verluste hin, auch wenn die Projekte sorgfältig geprüft und auf Risiken bewertet werden. Risikoklassen helfen bei der Entscheidung, ob sich eine Investition lohnt oder ob sie mit einem zu hohen Risiko verbunden ist. Steuern zahlen Sie nur auf die Gewinne in Form von Zinsen. Kommt es zu Verlusten, besteht keine Nachschusspflicht. Sie müssen als privater Anleger kein Kapital nachschießen, da Sie nicht am Verlust beteiligt werden. Haben Sie einen Verlust erlitten, fallen keine Steuern an.

Ein Totalverlust kann eintreten, wenn es zu einer Insolvenz der Immobiliengesellschaft kommt. Die Immobiliengesellschaft muss bei einer Insolvenz zuerst die finanzierende Bank bedienen und dann das durch Crowdfunding entstandene Nachrangdarlehen zurückzahlen. Sie muss, soweit das möglich ist, Eigenkapital verwenden, um die Zahlung vorzunehmen. Ist nicht genügend Eigenkapital vorhanden, kann ein Totalverlust entstehen.

Verluste sind auch möglich, wenn sich die Baukosten aufgrund von Insolvenzen der beteiligten Handwerksunternehmen oder Fehlkalkulationen erhöhen oder wenn die Nachfrage nach Immobilien zurückgeht und die Wohnungen zu geringeren Preisen als ursprünglich kalkuliert verkauft oder vermietet werden müssen. Bei Bestandsimmobilien können Verluste eintreten, wenn sich das bauliche Umfeld verändert und weniger attraktiv wird, sodass Mieter ausziehen und keine neuen Mieter gefunden werden. Die Immobilie muss dann mit Verlust verkauft werden.

So funktioniert das Crowdfunding bei Exporo

Das Crowdinvesting ist für private Anleger bei Exporo ganz einfach. Sie müssen eines der Projekte auswählen. Um kein zu hohes Risiko einzugehen, sollten Sie sich gründlich über das Projekt und die möglichen Risiken informieren. Die Risiken werden mit Risikoklassen bezeichnet. Zu jedem Projekt finden Sie Angaben zu den verschiedenen Kriterien, die für die Bildung der Risikoklassen relevant sind:

  • Standort
  • Kapitalstruktur mit vorrangigem und nachrangigem Kapital
  • Verkaufs- und Vermietungsstand
  • Status des Projekts, abhängig vom Baufortschritt
  • Erfahrung des Projektentwicklers
  • Maßnahmen zur Reduzierung des Risikos mit Grundschuld oder Bürgschaften

Diese Kriterien werden mit Punkten bewertet. Abhängig von den Punkten wird die Risikoklasse von AA für geringstes Risiko bis F für höchstes Risiko gebildet. Die Risikoklasse ist umso höher, je mehr Punkte vorhanden sind.

Haben Sie sich für ein Projekt entschieden, registrieren Sie sich mit Ihrer E-Mail-Adresse. Sie erhalten eine E-Mail mit einem Link zur Bestätigung. Klicken Sie diesen Link an, erscheint ein Anmeldeformular, das Sie mit Ihrem Namen, Ihrer Telefonnummer und Ihrem Passwort ausfüllen müssen. Die Investition ist dann möglich. Sie erfolgt online und kann per Lastschriftverfahren oder Überweisung erfolgen. Nachdem Sie die Investition vorgenommen haben, können Sie sich über die Website von Exporo jederzeit über den Stand des Projekts informieren. Die Immobiliengesellschaft informiert Sie quartalsweise über den Fortschritt des Projekts. Sie erhalten nach erfolgter Investition per E-Mail einen Vertrag mit der Immobiliengesellschaft, der Angaben über das Datum der Rückzahlung, die Zinsen und Zinsauszahlung enthält. Angaben über Crowdfunding Steuern sind kein Bestandteil des Vertrages.

Ein Überblick über die Risikoklassen des Anbieters Exporo

Ein Überblick über die Risikoklassen des Anbieters Exporo

Fazit: Private Anleger müssen Crowdinvesting Steuern zahlen

Crowdinvesting ist eine Möglichkeit, um Kapital für ein Projekt zu sammeln, wenn zwischen dem Fremdkapital einer Bank und dem Eigenkapital eine Finanzierungslücke besteht. Auf verschiedenen Internetplattformen finden Sie Projekte für das Crowdinvesting. Mit dem Crowdinvesting können Startup-Gründer Kapital für ihr künftiges Unternehmen sammeln oder Immobiliengesellschaften Kapital zur Finanzierung des Immobilienprojekts beschaffen. Private Anleger können sich am Crowdfunding bereits mit geringen Einzahlungen beteiligen. Auf das Crowdfunding wird eine Rendite gewährt, auf die private Anleger die Abgeltungssteuer von 25 Prozent zahlen müssen und darauf weiter den Solidaritätszuschlag von 5,5 Prozent. Private Anleger, die der Kirche angehören, müssen auf die Abgeltungssteuer noch Kirchensteuer von 8 oder 9 Prozent (je nach Bundesland) zahlen. Sie können dabei den Sparerpauschbetrag ausschöpfen, um nur die Rendite, die über dem Sparerpauschbetrag liegt, zu versteuern. Die Rendite aus dem Crowdinvesting sollte in der Steuererklärung angegeben werden. Bei einem Crowdfunding für Startups führt das Startup-Unternehmen die Crowdfunding Steuern ab. Für Selbstständige und Unternehmen gelten für die Gewinne aus Crowdinvesting andere Regelungen als für private Anleger. Es handelt sich dabei um Gewinne aus der unternehmerischen Tätigkeit, auf die natürliche Personen die Einkommenssteuer zahlen, während bei juristischen Personen die Körperschaftssteuer anfällt.

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