Crowdinvesting in Immobilien – Vorteile für private Anleger mit geringem Budget 

27. Oktober 2018

Crowdinvestig in Immobilien

Wer in Immobilien investieren möchte, muss keine Immobilie erwerben oder über ein hohes Budget verfügen. Die Investition ist auch als Geldanlage für private Investoren mit geringem Budget geeignet. Neben der Einzahlung in einen Immobilienfonds ist das Crowdinvesting in Immobilien eine Möglichkeit für Anleger, um langfristig eine gute Rendite zu erhalten. Das Crowdfunding für Immobilien eröffnet privaten Anlegern den Zugang zu Immobilien mit einem großen Finanzierungsvolumen, die sonst nur für professionelle zahlungskräftige Investoren verfügbar sind. Das Crowdinvesting stellt für beide Seiten eine Win-Win-Situation dar. Private Anleger erhalten gute Zinsen, während die Immobiliengesellschaft schnell zu Kapital kommt.

  • Mit Crowdinvesting können auch private Anleger mit einem niedrigen Budget in Immobilien investieren.
  • Crowdinvesting verspricht gute Renditen.
  • Risiken sind beim Crowdinvesting nicht auszuschließen.
  • Auf verschiedenen Plattformen wie Exporo kann das Crowdinvestment in Immobilien erfolgen.

Inhaltsverzeichnis

    • Themenübersicht:
  • Crowdinvesting – was ist das?
  • Wie funktioniert das Crowdinvesting?
  • Die Besonderheiten beim Crowdinvesting
  • Risiken beim Crowdinvesting
  • In Immobilien investieren – welche Sicherheiten bestehen beim Crowdfunding?
  • Die Gestaltung der Zinsen beim Crowdinvesting in Immobilien
  • Was Sie bei den Steuern für das Crowdinvesting beachten müssen
  • Wie kann das Risiko beim Crowdfunding beurteilt werden?
  • Crowdinvesting in Immobilien – was Sie beachten sollten
  • Fazit: in Immobilien investieren mit Crowdinvesting – mit niedrigen Beträgen möglich

Themenübersicht:

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Crowdinvesting – was ist das?

Crowdinvesting, Crowdinvestment, Crowdfunding – das alles sind Bezeichnungen für eine bestimmte Finanzierung: die Schwarmfinanzierung. Crowd ist das englische Wort für Schwarm oder Menschenmenge. Eine Vielzahl von privaten Anlegern, die sich an der Finanzierung einer Immobilie beteiligen möchten, schließen sich über eine Internetplattform zusammen und zahlen Geld ein. Exporo ist eine solche Internetplattform, die diese Anlageform für private Investoren anbietet und Immobiliengesellschaften mit privaten Investoren zusammenbringt. Für beide Seiten entstehen daraus Vorteile. Die privaten Anleger, die Interesse an Immobilien, aber nicht genügend finanzielle Mittel haben, um Immobilien zu erwerben, können sich bereits mit geringen Beträgen beteiligen. Bei Exporo können schon Beträge ab 500 Euro investiert werden. Ein weiterer Vorteil für die privaten Anleger ist die kurze Laufzeit. Die Projekte bei Exporo haben Laufzeiten von 12 bis 36 Monaten. Das Crowdinvesting verspricht hohe Renditen. Die Rendite ist nicht vom Erfolg einer Fondgesellschaft abhängig, so wie das bei Immobilienfonds der Fall ist. Für die einzelnen Projekte ist die Rendite festgelegt. Sie ändert sich während der Laufzeit nicht. Der Vorteil für die Immobiliengesellschaft ist ein größerer finanzieller Spielraum. Aufgrund der strenger gewordenen Regulierung sichern sich die Banken ab und gewähren nicht immer umfangreiche Kredite für große Projekte. Das Eigenkapital sollte nicht in voller Höhe eingesetzt werden, da es eine Sicherheit darstellt und für unvorhergesehene Ausgaben verwendet werden kann. Mit dem Crowdfunding für Immobilien können Immobiliengesellschaften die Finanzierungslücke zwischen dem Darlehen der Bank und dem Eigenkapital schließen. Sie können, wenn schnell genügend Geld gesammelt wird, ihr Projekt zügiger durchführen.

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Exporo bietet die Möglichkeit der Geldanlage in Immobilien zu attraktiven Zinsen

Wie funktioniert das Crowdinvesting?

Crowdinvesting ist eine einfache Möglichkeit für die Investition in Immobilien. Es kommt jedoch darauf an, eine seriöse Plattform als Anbieter zu finden. Exporo ist seriös und verfügt über eine Lizenz der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin). Die Internetplattform Exporo wird ständig mit neuen Projekten aktualisiert. Ist das Crowdfunding für Sie interessant, wählen Sie auf der Website von Exporo unter den ausführlich beschriebenen Projekten aus. Zu jedem Projekt erhalten Sie Informationen über:

  • Finanzierungsziel
  • Betrag, der bereits durch Crowdfunding gesammelt wurde
  • Laufzeit
  • Jährliche Rendite

Ist ein Projekt für Sie interessant, können Sie weitere Informationen abrufen. Sie finden zudem Angaben zur Risikoklasse und über vorhandene Sicherheiten. Sie müssen, falls noch nicht geschehen, ein Profil anlegen und Ihre E-Mail-Adresse angeben. Sie erhalten eine E-Mail zur Bestätigung. Darin ist ein Link enthalten, den Sie anklicken müssen, um Ihr Profil zu vervollständigen. Die Investition kann nun erfolgen. Bei Exporo erfolgt die Investition auf elektronischem Wege. Über einen Treuhänder wird die Zahlung abgewickelt, die im Lastschriftverfahren oder per Überweisung möglich ist. Sie erhalten nach abgeschlossener Investition per E-Mail einen Vertrag mit der Immobiliengesellschaft, in dem die Zinsen für Ihr Investment, die Laufzeit sowie der Zeitpunkt für die Rückzahlung Ihres Kapitals und der Zinsen festgeschrieben sind. Mit dem Vertrag verpflichtet sich die Immobiliengesellschaft zur Rückzahlung Ihres eingezahlten Kapitals und der Zinsen.

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Die Besonderheiten beim Crowdinvesting

Beim Crowdfunding in Immobilien können Sie als privater Anleger während der Laufzeit nicht über das eingezahlte Geld verfügen. Sie erhalten Ihr eingezahltes Geld mit den Zinsen am Ende der Laufzeit ausgezahlt. Die Immobiliengesellschaft kann Sie beim Crowdinvesting auch am unternehmerischen Gewinn, an den Mieteinnahmen oder an den Verkaufserlösen für die Wohnungen beteiligen. Welche Beteiligungen Sie erhalten, hängt vom Projekt und von der Immobiliengesellschaft ab.

Als privater Anleger gewähren Sie der Immobiliengesellschaft ein nachrangiges Darlehen. Das bedeutet, dass die Bank, die das Projekt finanziert, ein vorrangiges Darlehen gewährt. Als Sicherheit kann eine Grundschuld eingetragen werden. Kann die Immobiliengesellschaft die Raten nicht mehr zahlen, hat die Bank die Möglichkeit, die Immobilie zwangszuversteigern und sich am Erlös zu bedienen. Bei einer Insolvenz der Immobiliengesellschaft muss zuerst das vorrangige Darlehen der Bank zurückgezahlt werden. Erst dann kann die Immobiliengesellschaft das durch Crowdfunding gewährte Nachrangdarlehen zurückzahlen. Ist das erfolgt, kann die Immobiliengesellschaft über ihr Eigenkapital oder die Gewinne verfügen. Das Nachrangdarlehen steht im Rang zwischen dem Darlehen der finanzierenden Bank und dem Eigenkapital der Immobiliengesellschaft.

Beim Crowdfunding haben Sie kein Stimmrecht, kein Teilnahmerecht und kein Rederecht in Gesellschafterversammlungen. Auf den unternehmerischen Erfolg der Immobiliengesellschaft haben Sie als Beteiligter am Crowdfunding keinen Einfluss. Da die Sicherheit beim Nachrangdarlehen geringer ist als beim vorrangigen Darlehen einer Bank, müssen die Immobiliengesellschaften das Nachrangdarlehen durch das Crowdfunding mit höheren Zinsen honorieren.

Exporo Risikoklassen

Die Risikoklassen bei Exporo im Überblick

Risiken beim Crowdinvesting

Möchten Sie mit dem Crowdinvesting in Immobilien investieren, können Sie gute Renditen erzielen. Die Renditen bei Exporo liegen bei 5,5 oder 6 Prozent. Exporo zeichnet sich durch Seriosität aus und prüft die Projekte auf ihre Risiken. Anhand der von Exporo festgelegten Risikoklassen können Sie als privater Anleger einschätzen, wie hoch das Risiko ist und ob es sich lohnt, in ein Projekt zu investieren. Trotz der guten Renditechancen ist ein Totalverlust nicht auszuschließen. Verluste sind aus verschiedenen Gründen möglich:

  • Insolvenz der Immobiliengesellschaft
  • Signifikant steigende Baukosten aufgrund von Fehlkalkulationen oder Insolvenzen der beteiligten Handwerksbetriebe
  • Rückgang der Nachfrage nach Wohnungen, der die Immobiliengesellschaft dazu zwingt, die Wohnungen zu geringeren Preisen zu vermieten oder zu verkaufen, als ursprünglich kalkuliert
  • Veränderungen in der Umgebung von bereits vorhandenen Immobilien, die dazu führen, dass viele Mieter ausziehen, keine neuen Mieter gefunden werden und die Immobilie mit Verlust verkauft wird

Möchten Sie in Immobilien investieren und sich an einem Crowdinvestment beteiligen, muss es bei derartigen Szenarien nicht zu Totalverlusten kommen. Verluste können jedoch bei den Zinsen und beim eingezahlten Kapital eintreten.

Für das Crowdfunding in Immobilien sollten Sie, wenn Sie damit noch keine Erfahrungen haben, zuerst nur einen Betrag aufwenden, dessen Verlust Sie verkraften können. Sie sollten sich gründlich über das Projekt informieren, bevor Sie investieren. Bei Exporo stehen ausführliche Informationen zu den verschiedenen Projekten bereit.

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In Immobilien investieren – welche Sicherheiten bestehen beim Crowdfunding?

Bei der Investition in Immobilien kommt es auf Sicherheiten an. Da Sie der Immobiliengesellschaft beim Crowdinvesting ein nachrangiges Darlehen gewähren, sollten Sie bei den Projekten darauf achten, welche Sicherheiten gelten. Bei Exporo wird das Darlehen bei Neubauten erst ausgezahlt, wenn ein Bauvorbescheid und eine verbindliche Finanzierungszusage der Bank vorliegen und wenn das Grundstück gekauft wurde. Bei Bestandsimmobilien muss eine verbindliche Finanzierungszusage der Bank vorliegen, bevor das Darlehen ausgezahlt wird. Die Immobiliengesellschaft muss bei Neubauten und bei Bestandsimmobilien eine Gewinnabtretung vornehmen. Sie muss bei der finanzierenden Bank ein Bausonderkonto einrichten und darauf die Erlöse aus dem Projekt einzahlen. Der Zugriff auf das Bausonderkonto ist für die Immobiliengesellschaft eingeschränkt. Der Treuhänder, der auch für die Abwicklung der Zahlung zuständig ist, sperrt den Zugriff auf das Bausonderkonto für die Immobiliengesellschaft, bis die Rückzahlung des vorrangigen Darlehens und des nachrangigen Darlehens zuzüglich Zinsen erfolgt ist. Sicherheit ist zudem durch das Eigenkapital der Immobiliengesellschaft gewährleistet. Ist nicht genügend Geld zur Rückzahlung der Darlehen vorhanden, muss die Immobiliengesellschaft Eigenkapital für die Rückzahlung verwenden. Auf Bestandsimmobilien kann eine Grundschuld eingetragen werden. Das ist bei Neubauten nicht möglich. Eine Bürgschaft oder eine Patronatserklärung kann ebenfalls für mehr Sicherheit sorgen. Exporo informiert bei den einzelnen Projekten über die Sicherheit. Sie finden auch Angaben darüber, ob bereits Wohnungen verkauft oder vermietet wurden. Bei je mehr Wohnungen das der Fall ist, desto mehr Sicherheit ist gewährleistet.

Exporo Transparenz

Exporo bietet beim Immobilien-Investment volle Transparenz

Die Gestaltung der Zinsen beim Crowdinvesting in Immobilien

Welche Rendite für das Crowdfunding in Immobilien gewährt wird, hängt vom jeweiligen Projekt und von der Immobiliengesellschaft ab. Bei Exporo erhalten private Anleger Zinsen. Bei jedem Projekt sind die jährlichen Zinsen angegeben. Diese ändern sich während der Laufzeit nicht. Die Immobiliengesellschaft ist verpflichtet, Ihnen das eingezahlte Kapital zuzüglich der festgelegten Zinsen zurückzuzahlen. Die Zinsen richten sich nach der marktüblichen Zinssituation und werden von der Immobiliengesellschaft festgelegt. Sie sind abhängig vom Projekt und von der Kapitalstruktur. In der Regel werden die Zinsen umso höher, je mehr vorrangiges Fremdkapital vorhanden ist. Bei einem hohen Darlehen der finanzierenden Bank sind die Zinsen also hoch. Die Zinsen sind umso niedriger, je mehr nachrangiges Kapital vorhanden ist. Die Situation am Immobilienmarkt spielt bei den Zinsen ebenfalls eine Rolle. Bei einer großen Nachfrage nach Wohnungen können Sie mit attraktiven Zinsen rechnen.

Wie die Zinsen zurückgezahlt werden, wenn Sie in Immobilien investieren, hängt vom Projekt ab. Bei Neubauprojekten werden die Zinsen endfällig am Ende der Laufzeit ausgezahlt. Investieren Sie jedoch in eine Bestandsimmobilie, erhalten Sie die Zinsen jährlich oder quartalsweise ausgezahlt.

Wird ein Projekt nicht innerhalb der vereinbarten Laufzeit fertiggestellt, hat das bei Exporo keinen Einfluss auf die Rückzahlung. Die Immobiliengesellschaft muss trotzdem das Kapital der privaten Anleger und die Zinsen zum vereinbarten Zeitpunkt auszahlen. Die Immobiliengesellschaft hat die Möglichkeit, die Rückzahlung an die privaten Anleger schon vor dem Ende der Laufzeit vorzunehmen. Sie muss dann auch den gesamten Zinsanspruch vorher zurückzahlen. Für private Anleger bedeutet das eine bessere Kapitalrendite gegenüber dem zugesicherten festen Zins.

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Was Sie bei den Steuern für das Crowdinvesting beachten müssen

Beim Crowdinvesting können Sie gute Renditen erzielen, doch müssen Sie auch an die Steuern denken. Das gilt bei Exporo ebenso wie bei anderen Plattformen, auf denen Crowdinvesting angeboten wird. Die Renditen, die Sie beim Crowdinvesting in Immobilien erhalten, sind Einnahmen aus Kapitalvermögen. Dabei spielt es keine Rolle, ob es sich um Zinsen, um Beteiligungen am unternehmerischen Gewinn der Immobiliengesellschaft, um Beteiligungen an Mieteinnahmen oder an Verkaufserlösen handelt. Sie müssen die beim Crowdfunding in Immobilien erzielten Gewinne in der Steuererklärung angeben. Die Immobiliengesellschaft und die Plattform im Internet, über die das Crowdinvesting erfolgt, ziehen von den Gewinnen keine Steuern ab, da die Verzinsung dieser Nachrangdarlehen nicht gewinnabhängig ist. Sie müssen an die Plattform und an die Immobiliengesellschaft keinen Freistellungsauftrag erteilen.

Die Gewinne aus dem Crowdfunding unterliegen der Abgeltungssteuer, die 25 Prozent beträgt. Darüber hinaus wird der Solidaritätszuschlag fällig. Gehören Sie der Kirche an, müssen Sie, wenn Sie in Immobilien investieren und am Crowdfunding teilnehmen, auch noch die Kirchensteuer auf die Rendite bezahlen.

Erzielen Sie außer der Rendite für die Investition in Immobilien keine weiteren Einnahmen aus Kapitalvermögen, sollten Sie die Freibeträge beachten. Sie müssen dann nur den Betrag der Rendite versteuern, der den Freibetrag übersteigt.

Andere Regeln gelten für die Steuern, wenn Sie mit Betriebsvermögen in das Crowdfunding investieren. Sie sollten sich in diesem Fall an Ihren Steuerberater oder an das Finanzamt wenden.

Exporo TÜV-geprüft

Das Portal von Exporo ist TÜV-geprüft

Wie kann das Risiko beim Crowdfunding beurteilt werden?

Wie die Risiken beim Crowdfunding beurteilt werden, hängt von der Plattform ab, die diese Projekte anbietet. Exporo zieht verschiedene Kriterien heran, die mit Punkten bewertet werden. Solche Kriterien sind:

  • Standort –je attraktiver der Standort, desto geringer ist das Risiko
  • Verteilung des vorrangigen und nachrangigen Kapitals – das Risiko wird umso geringer, je weniger vorrangiges Kapital der Bank und je mehr nachrangiges Kapital von Privatanlegern vorhanden ist
  • Stand der Vermietungen oder Verkäufe – je mehr Wohnungen vermietet oder verkauft sind, desto geringer ist das Risiko
  • Status des Bauprojekts – je weiter der Bau fortgeschritten ist oder je weniger Baumaßnahmen erforderlich sind, desto geringer ist das Risiko
  • Erfahrung des Projektentwicklers – je mehr Erfahrung der Projektentwickler hat, desto geringer ist das Risiko
  • Maßnahmen zur Reduzierung des Risikos – Bürgschaften, Patronatserklärungen oder eine Grundschuld können das Risiko reduzieren

Exporo bewertet die Kriterien mit Punkten. Eine hohe Punktzahl bedeutet ein hohes Risiko. Die Punkte, die für die einzelnen Kriterien vergeben wurden, werden zusammengezählt. Abhängig von der Gesamtpunktzahl wird die Risikoklasse gebildet, die beim jeweiligen Projekt angegeben wird. Bei 6 oder weniger Punkten wird die Risikoklasse AA für das geringste Risiko vergeben. Das Risiko wird mit den Risikoklassen AA bis F bewertet. Die Risikoklasse F steht für das höchste Risiko und wird bei 22 oder mehr Punkten vergeben.

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Crowdinvesting in Immobilien – was Sie beachten sollten

Möchten Sie in Immobilien investieren, sollten Sie sich gründlich über das Projekt informieren. Sie sollten grundsätzlich nur über eine Plattform investieren, die durch Transparenz gekennzeichnet ist und gründlich über die verschiedenen Projekte informiert. Bei Exporo erhalten Sie umfangreiche Informationen über die Projekte und über den Baufortschritt. Sie erfahren auch, ob bereits Wohnungen vermietet oder verkauft sind und ob der Projektentwickler über umfangreiche Erfahrung verfügt. Bei den Projekten ist angegeben, ob eine Grundschuld eingetragen oder eine Baugenehmigung erteilt wurde.

Potenzielle private Anleger, die sich mit Crowdfunding an Immobilien beteiligen möchten, werden sich fragen, was passiert, wenn nicht genügend Kapital eingesammelt wird. Das Geld der privaten Anleger, die sich am Crowdinvesting beteiligen, ist dann nicht verloren. Der Zeitraum für das Crowdinvesting kann verlängert werden, sodass sich noch mehr private Anleger beteiligen können. Die Immobiliengesellschaft kann außerdem zustimmen, weniger nachrangiges Kapital durch Crowdinvesting zu beanspruchen und nach alternativen Finanzierungsquellen zu suchen. Bei Exporo ist es möglich, eine vorhandene Finanzierungslücke durch Großinvestoren aus dem Netzwerk von Exporo zu schließen.

Ein weiteres Szenario könnte die Insolvenz der Plattform sein, die das Crowdinvesting anbietet. Das wirkt sich nicht auf das Kapital der privaten Anleger und auf die Zinsen aus, da der private Anleger keinen Vertrag mit der Plattform, sondern mit der Immobiliengesellschaft abschließt. Er erhält am Ende der Laufzeit sein Kapital und die Zinsen von der Immobiliengesellschaft ausgezahlt.

Exporo Zahlen

Einige interessante Zahlen zu Exporo

Fazit: in Immobilien investieren mit Crowdinvesting – mit niedrigen Beträgen möglich

Die Investition in Immobilien mit Crowdinvesting bietet Vorteile für private Anleger und Immobiliengesellschaften. Die Immobiliengesellschaft kann die Finanzierungslücke zwischen dem Darlehen der Bank und dem Eigenkapital schließen, indem sie ein nachrangiges Darlehen von privaten Anlegern erhält. Private Anleger können sich an Immobilien beteiligen, ohne hohe Beträge einzahlen zu müssen. Die Laufzeiten für die Projekte sind kurz. Private Anleger, die sich am Crowdinvesting für Immobilien beteiligen, erhalten eine attraktive Rendite. Wie hoch diese Rendite ist, hängt von der Immobiliengesellschaft und vom Projekt ab. Die Renditemöglichkeiten sind beim Crowdfunding in Immobilien gut. Zinsen werden festgeschrieben und verändern sich während der Laufzeit nicht. Allerdings können private Anleger Verluste erleiden, wenn es zu einer Insolvenz der Immobiliengesellschaft oder von am Projekt beteiligten Handwerksbetrieben kommt oder wenn die Wohnungen nicht zu den ursprünglich kalkulierten Preisen verkauft oder vermietet werden können. Bevor Sie sich am Crowdfunding beteiligen, sollten Sie sich genau über die Risiken beim jeweiligen Projekt informieren. Auf die Gewinne, die Sie beim Crowdfunding erhalten, müssen Sie Abgeltungssteuer zahlen.

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